在商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展大潮中，作為商業(yè)地產(chǎn)主要業(yè)態(tài)的寫字樓也獲得了巨大發(fā)展。就重慶來(lái)說(shuō)，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2013年重慶寫字樓市場(chǎng)將有超50萬(wàn)平方米體量集中入市，新增供應(yīng)量達(dá)到歷史最高值。隨著重慶寫字樓供應(yīng)量的大增，如何選擇寫字樓產(chǎn)品、哪些寫字樓具有投資潛力、哪些寫字樓將來(lái)租金堅(jiān)挺等逐漸成了廣大投資熱切關(guān)注的事情，那么選擇寫字樓時(shí)究竟有哪些標(biāo)準(zhǔn)呢？

據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，真正決定寫字樓租金水平，影響寫字樓投資回報(bào)率共有八大核心影響因素，分別是：產(chǎn)權(quán)形式、建筑標(biāo)識(shí)、硬件配置、服務(wù)水平、配套能力、品牌名氣、資源優(yōu)勢(shì)、交通到達(dá)。這八大核心因素從不同的角度影響著寫字樓的品質(zhì)，投資寫字樓最萬(wàn)變不離其中的規(guī)律就是看未來(lái)的租金，盯緊租金，把握好八大核心因素即可在寫字樓市場(chǎng)無(wú)往不利。

接下來(lái)，小編帶您詳細(xì)解讀這八大核心因素對(duì)寫字樓租金的影響。

八大核心要素 擁有越多租金越高

在對(duì)重慶主要寫字樓大廈進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，有許多寫字樓在多個(gè)核心因素里反復(fù)出現(xiàn)，出現(xiàn)的頻率非常高。其中較為突出的有大都會(huì)商廈、英利國(guó)際金融中心、重慶企業(yè)天地等，它們都具有極強(qiáng)的建筑標(biāo)識(shí)性、交通到達(dá)性，且都是自持性物業(yè)，租金水平也領(lǐng)先市場(chǎng)水平。

從記者調(diào)查分析中顯示，英利國(guó)際金融中心具備業(yè)權(quán)統(tǒng)一、解放碑商圈地標(biāo)建寫字樓、輕軌物業(yè)物業(yè)、品牌名氣四個(gè)方面的綜合素質(zhì)，這就不難解釋英利國(guó)際金融中心在重慶寫字樓市場(chǎng)“最高租金”的表現(xiàn)力，其物業(yè)最高租金可達(dá)160元/平米·月，不但超出行業(yè)水準(zhǔn)，還是不少甲級(jí)寫字樓租金的3倍。

而同樣位于解放碑的大都會(huì)商廈，也是業(yè)權(quán)統(tǒng)一的持有性物業(yè)，是目前重慶歷史悠久且租金領(lǐng)先市場(chǎng)的寫字樓。該大廈是香港和黃地產(chǎn)開(kāi)發(fā)并自持的物業(yè)，品牌名氣巨大。同時(shí)，大都會(huì)商廈基本上還擁有其它7大核心因素，如其自持的單一產(chǎn)權(quán)形式、建筑標(biāo)識(shí)、高端的服務(wù)水平、自身的以及商圈強(qiáng)大的配套能力、城市核心地段的交通條件等。據(jù)調(diào)查，該寫字樓寫字樓租金均價(jià)在130元/平米·月，代表著重慶高端甲級(jí)寫字樓的租金水平。

單一產(chǎn)權(quán)形式 寫字樓租金最重要影響因素

與散售造成的多業(yè)主情況相比，自持帶來(lái)的單一產(chǎn)權(quán)形式更便于管理，寫字樓除了享有土地增值外，還享有由統(tǒng)一管理所帶來(lái)的管理增值和品牌價(jià)值。以大都會(huì)商廈為例，目前大都會(huì)商廈的空置率長(zhǎng)期維持在8%以下，已成為世界500強(qiáng)入渝的首選辦公地。

據(jù)一個(gè)被大都會(huì)商廈淘汰出局的中介公司總經(jīng)理透露：“和黃大都會(huì)的寫字樓和商業(yè)鋪面對(duì)入住商家相當(dāng)苛刻，天價(jià)的租金，還得必須是IBM、西門子、飛利蒲等國(guó)際知名品牌，否則根本進(jìn)不去，就是進(jìn)去了品牌形象沒(méi)維護(hù)得好也有被大都會(huì)‘淘汰’的危險(xiǎn)。這些年，被大都會(huì)“淘”出去的公司也很多，因?yàn)檫_(dá)不到一定的盈利水平，和黃是很快就會(huì)下逐客令的。”香港和黃在運(yùn)營(yíng)當(dāng)中不斷淘汰盈利水平不高、品牌形象不好的企業(yè)，以打造一個(gè)國(guó)際知名企業(yè)辦公棲息地，達(dá)到提升大都會(huì)商廈品牌形象的目的，使之成為國(guó)際一流企業(yè)入渝的首選辦公地。如今，盡管解放碑的高檔寫字樓市場(chǎng)已經(jīng)非常多，世貿(mào)中心、國(guó)貿(mào)中心、半島國(guó)際、萬(wàn)豪國(guó)際、時(shí)代豪苑等鱗次櫛比，但是和黃的大都會(huì)商廈還是世界500強(qiáng)和香港等地知名跨國(guó)企業(yè)的首選，并且也是解放碑甲級(jí)寫字樓中租金高于其它的典型代表。

大都會(huì)商廈的成功證明在統(tǒng)一產(chǎn)權(quán)模式下，寫字樓除了享有土地帶來(lái)的升值收益外，在運(yùn)營(yíng)過(guò)程中不斷的引優(yōu)淘劣樹立品牌形象會(huì)帶來(lái)同樣高額的管理增值收益，單一產(chǎn)權(quán)形式是寫字樓租金最重要的影響因素。（精彩3D資訊請(qǐng)關(guān)注納金網(wǎng)http://www.westwoodtownhomes.com/）